Imagina que compraste un terreno enorme, lo dividiste en lotes y ahora quieres vender solo uno. O quizás eres un constructor que está terminando un edificio de apartamentos. De repente, te das cuenta de que todo el predio tiene una sola hipoteca encima. ¿Cómo vendes una parte si el banco tiene «atrapada» toda la propiedad?
Aquí es donde entra en juego la minuta de liberación parcial de hipoteca. No es más que el documento legal que le dice al Registro de Instrumentos Públicos: «Oigan, el banco ya no tiene derechos sobre este pedacito de tierra, aunque el resto siga hipotecado».
¿Qué es exactamente este modelo y para qué sirve?
Si nos ponemos técnicos, el modelo de levantamiento parcial de gravamen es el borrador o contrato que se presenta ante un notario para formalizar que una parte de un inmueble queda libre de deudas. Pero en lenguaje de calle, es el «permiso» que te da el banco para que puedas vender un lote o un apartamento de forma independiente.
¿Por qué es vital? Porque nadie en su sano juicio te va a comprar una casa que todavía figure como garantía de una deuda ajena. Sin este papel, el certificado de tradición y libertad seguirá mostrando ese «fantasma» de la hipoteca, bloqueando cualquier negocio.
La utilidad real de este documento
- Seguridad jurídica: El comprador recibe su propiedad limpia.
- Agilidad comercial: Te permite vender por partes sin tener que pagar la deuda total del banco de un solo golpe.
- Orden financiero: El banco ajusta la garantía al valor que queda pendiente.
Casos comunes en los que debes utilizar este formato
¿Realmente necesitas este trámite o te sirve una cancelación total? Aquí te cuento los escenarios más habituales donde este documento es el protagonista:
- Desenglobe de lotes: Compraste una finca, la partiste en diez parcelas y vas a vender la primera. Necesitas liberar solo esa matrícula inmobiliaria.
- Proyectos de propiedad horizontal: El caso típico de los edificios. El constructor tiene una «hipoteca de mayor extensión» y, a medida que entrega los apartamentos, debe ir liberando cada unidad privada.
- Venta de una porción de terreno: Si decides venderle el fondo de tu patio al vecino para que amplíe su garaje, esa fracción debe salir de la hipoteca original.
¿Te ha pasado que el banco se demora siglos en enviarte este papel? Es normal, por eso entender cómo funciona el formato de liberación de cuotas hipotecarias o fracciones de terreno te ayuda a presionar donde toca.
¿Cómo se redacta y qué debe incluir?
No tiene que ser un texto aburrido y cifrado, pero sí debe ser muy preciso. Una minuta de liberación parcial de hipoteca bien hecha debe contener:
- Identificación de las partes: Quién es el deudor y quién es el representante del banco (el acreedor).
- Descripción del inmueble: Aquí es donde no puedes fallar. Se debe detallar la dirección, los linderos y, sobre todo, el número de matrícula inmobiliaria que se va a liberar.
- Consentimiento del banco: Una declaración explícita de que la entidad financiera autoriza levantar el gravamen solo sobre esa parte específica.
- Saldo de la deuda: A veces se menciona cuánto queda debiéndose sobre el resto de la propiedad que sigue hipotecada.
Diferencia entre cancelación total y liberación parcial
Mucha gente se confunde. La cancelación de hipoteca es cuando terminas de pagar el último centavo y el banco se retira por completo. La liberación parcial es como una «poda»: cortas una rama (el lote que vendes) para que crezca independiente, pero el tronco (el resto de la deuda) sigue ahí firme.
¿Vale la pena el gasto de notaría y registro? Absolutamente. Si no haces este trámite a tiempo, el negocio se te puede caer en la fase de escrituración. Es mejor tener el modelo de solicitud de levantamiento de hipoteca parcial listo antes de sentar al comprador en la mesa.
Escrito de minuta de liberacion parcial de hipoteca
Compareció el(la) señor(a) ____________________, mayor de edad, vecino(a) de esta ciudad, identificado(a) como aparece al pie de su firma, quien actúa en su calidad de Gerente del Banco ____________________, sociedad ____________________, domiciliada en ____________________, calidad que acredita mediante certificado expedido por la Superintendencia Bancaria, el cual se protocoliza con el presente instrumento, y manifestó:
PRIMERO: Que sin que ello implique novación de los contratos de mutuo con garantía hipotecaria celebrados entre el Banco ____________________, en calidad de mutuante, y ____________________, en calidad de mutuario(a), contenidos en la Escritura Pública No. _____ de fecha ___ de __________ de _____, otorgada en la Notaría _____ del Círculo de __________, inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria No. __________ el día ___ de __________ de _____ en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de , el(la) compareciente LIBERA PARCIALMENTE de la referida hipoteca, previo abono de ____________________ pesos ($), efectuado el día ___ de __________ de _____, el siguiente inmueble que hace parte de las garantías constituidas a favor del Banco:
El apartamento No. _____ y el parqueadero No. _____, que forman parte del inmueble identificado con la nomenclatura urbana ____________________, distinguido con el número _____ de la calle __________ de la ciudad de __________.
Los inmuebles que por este instrumento se liberan se encuentran identificados con los folios de matrícula inmobiliaria Nos. __________ y __________ de la ciudad de __________, y están determinados por los linderos, coeficientes y demás especificaciones consignadas en la Escritura Pública No. _____ de fecha ___ de __________ de _____, otorgada en la Notaría _____ del Círculo de __________, mediante la cual se elevó a escritura pública el Reglamento de Propiedad Horizontal.
SEGUNDO: Que para la seguridad de las obligaciones a cargo de ____________________, continúan vigentes la hipoteca y las demás garantías constituidas en la referida escritura pública respecto de los demás inmuebles allí relacionados, hasta la cancelación total de la obligación pendiente, en cuanto no hayan sido expresamente liberados de tales gravámenes mediante instrumento público.
En constancia, se firma:
EL(LA) COMPARECIENTE
C.C. No. ____________
Guía para llenar una minuta de liberación parcial de hipoteca
1. Datos del representante del banco
Texto del formato:
Compareció el(la) señor(a) ____________, mayor de edad…
¿Qué debes escribir?
- Nombre completo del gerente o representante legal del banco.
- Debe ser quien tenga facultad para firmar este tipo de documentos.
- Al final del documento deberás incluir su número de cédula.
Ejemplo:
Compareció el señor Juan Carlos Pérez Gómez…
2. Datos del banco
Debes completar:
- Nombre completo del banco.
- Tipo de sociedad (S.A., S.A.S., Ltda., etc.).
- Ciudad de domicilio principal.
Ejemplo:
Banco XYZ S.A., sociedad anónima domiciliada en Medellín.
3. Datos de la escritura donde se constituyó la hipoteca
Esta información debe copiarse exactamente como aparece en la escritura pública original de hipoteca.
Debes incluir:
- Número de la escritura pública.
- Fecha completa (día, mes y año).
- Número de la notaría.
- Círculo notarial (ciudad).
- Número de folio de matrícula inmobiliaria.
- Fecha de registro.
- Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente.
Consejo: No modifiques abreviaturas ni cambies números. Copia la información exactamente como aparece en la escritura y en el certificado de tradición.
4. Datos del mutuario (deudor)
En el espacio donde aparece:
… celebrados entre el Banco…, como mutuante, y __________, como mutuario(a)
Debes escribir el nombre completo del deudor tal como aparece en la escritura de hipoteca.
Si son varios deudores, debes incluirlos a todos.
5. Valor abonado para la liberación
En el apartado donde dice:
previo abono de __________ pesos ($__________), efectuado el día…
Debes indicar:
- El valor pagado, primero en letras.
- Luego el mismo valor en números entre paréntesis.
- Fecha exacta en que se realizó el pago (día, mes y año).
Ejemplo:
previo abono de cincuenta millones de pesos ($50.000.000), efectuado el día 15 de marzo de 2026.
Importante: Este valor debe coincidir con el certificado o constancia emitida por el banco.
6. Identificación del inmueble que se libera
Aquí debes describir claramente el bien que deja de estar hipotecado.
Incluye:
- Número de apartamento, casa, local, etc.
- Número de parqueadero o depósito si aplica.
- Dirección completa.
- Ciudad.
- Número de matrícula inmobiliaria.
- Número de matrícula inmobiliaria del parqueadero (si tiene matrícula independiente).
Consejo importante: Verifica que los números de matrícula coincidan exactamente con el certificado de tradición del inmueble.
7. Datos del reglamento de propiedad horizontal (si aplica)
Si el inmueble pertenece a un edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal, debes incluir:
- Número de la escritura pública del reglamento.
- Fecha.
- Notaría.
- Círculo.
Si no es propiedad horizontal (por ejemplo, un lote independiente), este apartado puede ajustarse según el caso.
8. Confirmación de que la deuda continúa
En la cláusula segunda no debes modificar el texto, salvo el nombre del deudor.
Esta parte establece que:
- La hipoteca sigue vigente sobre los demás inmuebles.
- La obligación no se ha extinguido totalmente.
- Solo se está liberando el bien específicamente mencionado.
9. Firma
Al final del documento debes incluir:
- Firma del representante legal del banco.
- Nombre completo.
- Número de cédula.
En algunos casos, también se agrega:
- Huella.
- Sello del banco.
Conclusión:
Tramitar una minuta de liberación parcial de hipoteca puede parecer un dolor de cabeza burocrático, pero es el puente necesario para movilizar tu patrimonio. Ya sea que estés desenglobando un terreno familiar o gestionando un proyecto inmobiliario, este documento es el que garantiza que cada pedazo de tierra tenga su propia vida jurídica.
