i estás en el negocio de alimentos perecederos, farmacéuticos o cualquier producto que necesite congelación o refrigeración constante, sabes que un cuarto frío es oro puro. Pero, ¿qué pasa cuando necesitas alquilar uno? No puedes usar el mismo formato que utilizaste para arrendar tu apartamento, ¡sería un error garrafal! Estás lidiando con equipos especializados, alto consumo energético y un riesgo mayor si algo falla. Por eso, necesitas un documento que te cubra las espaldas.
Aquí vamos a desgranar todo lo que necesitas saber sobre el Contrato de Arrendamiento de Cuarto Frío (o espacio de congelación), ese documento vital que va mucho más allá de una simple hoja de papel. Prepárate para entender su importancia sin tener que leer cien páginas de jerga legal aburrida.
El Modelo de Arriendo de Bodegas Frigoríficas: ¿Por qué es Especial?
La pregunta clave es: ¿Qué es el modelo de contrato de arrendamiento de cuartos fríos y en qué se diferencia de un contrato de arriendo normal?
Mira, el arrendamiento de una nevera industrial o una cámara de conservación no es solo ceder el uso de un metro cuadrado. Estás alquilando una máquina costosa y esencial para la operación del negocio.
Un contrato estándar solo se enfoca en el espacio físico, pero el formato para espacios de refrigeración debe centrarse en la infraestructura y la operatividad. Piénsalo bien: ¿De qué te sirve un espacio si la unidad de condensación se daña a los tres días y tu inventario de carne se echa a perder? ¡Necesitas cláusulas que especifiquen responsabilidades claras!
Utilidad que tiene esta minuta especializada
La principal utilidad que tiene esta minuta es proteger tanto al dueño del equipo (arrendador) como al usuario (arrendatario) de los riesgos inherentes a la tecnología de refrigeración.
- Para el Arrendador: El contrato debe detallar quién paga el mantenimiento preventivo y quién asume el costo de una reparación mayor. Esto evita que el arrendatario use el equipo hasta que colapse.
- Para el Arrendatario: Te asegura que, si el cuarto frío no puede mantener la temperatura pactada (por ejemplo, $0^\circ \text{C}$ o $-18^\circ \text{C}$), el arrendador debe responder rápidamente, o incluso podrías tener derecho a una indemnización por la pérdida de productos.
Pregunta retórica: ¿Preferirías resolver un desastre con un apretón de manos o con un documento que dice exactamente qué hacer cuando la alarma de temperatura suena a medianoche? La respuesta es obvia.
Casos en que se debe utilizar este formato
Un Contrato de Arrendamiento de Cuarto Frío se debe utilizar siempre que el objeto principal del arriendo sea la capacidad de mantener una temperatura específica, y no solo el almacenaje. Es ideal para:
1. Alquiler de cámaras de conservación para logística
Este es el caso más común. Las empresas de alimentos o importadores necesitan capacidad extra en temporadas altas (Navidad, Semana Santa, etc.). El contrato debe especificar la temperatura exacta ($T_{set}$) a la que debe operar el equipo y qué sucede si hay fluctuaciones.
Ejemplo real: Una distribuidora de helados alquila un espacio por tres meses. El contrato establece que la temperatura debe ser consistentemente de $-20^\circ \text{C}$. Si el arrendatario detecta que sube a $-10^\circ \text{C}$ por más de 12 horas, tiene derecho a una reducción en la renta y a exigir una solución inmediata, pues ese aumento ya compromete su producto.
2. Contrato de arriendo de nevera industrial para procesos
A veces, se arrienda un cuarto frío anexo a una planta de producción para el «curado» o «maduración» de un producto (como quesos, embutidos o flores). Aquí, el documento es crucial porque no solo regula el espacio, sino también la destinación específica y el posible desgaste que el proceso genere al equipo.
3. Arrendamiento de bodegas con control de temperatura
En ciudades grandes, algunas bodegas ofrecen espacios modulares con temperatura controlada. En estos casos, el formato debe ser claro sobre el consumo de energía. ¿Se mide el consumo del cuarto frío de forma independiente con un contador $W$ o se incluye en una tarifa fija? Nadie quiere sorpresas gigantes en la factura de la luz, ¿verdad?
Contrato de arrendamiento de inmueble comercial cuarto frio
OBJETO DEL ARRENDAMIENTO: CUARTO FRÍO DE CONGELACIÓN, OFICINA Y PARQUEADERO
CIUDAD Y FECHA DEL CONTRATO: ……………………………………………………………………………………………………………………
ARRENDADOR: ……………………………, identificado(a) con cédula de ciudadanía No……………… de ………………………
ARRENDATARIO: …………………………, identificado(a) con cédula de ciudadanía No. ………………….. de ………………….
TÍTULO I. OBJETO Y DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
CLÁUSULA PRIMERA. OBJETO DEL CONTRATO. Por medio del presente contrato, el ARRENDADOR concede al ARRENDATARIO el goce y uso temporal del inmueble comercial que se describe a continuación, a título de arrendamiento.
CLÁUSULA SEGUNDA. DESCRIPCIÓN Y LINDEROS DEL INMUEBLE.
- Inmueble Arrendado: Un CUARTO FRÍO DE CONGELACIÓN, una OFICINA y un espacio de PARQUEADERO, ubicados dentro de un predio de mayor extensión.
- Dirección: ………………………………………………………………………………………………………
- Área y Dimensiones: El inmueble cuenta con una extensión de ………………………. centímetros de fondo (…………) y ………………………. de frente (………….).
- Linderos Generales (Predio de Mayor Extensión): Los linderos generales del predio del cual forma parte el inmueble arrendado son los siguientes, según la Escritura Pública No. ……. del día ….. de……, otorgada en la Notaría …… del Círculo de ………………..: Por el ORIENTE: ……………………………………….; Por el OCCIDENTE: …………………………………..; Por el NORTE: ……………………………………………; y Por el SUR: ……………………………………………..
- Linderos Específicos (Inmueble Arrendado): Los linderos específicos del Cuarto Frío, Oficina y Parqueadero son: Por el NORTE: …………………………………..; Por el SUR: ……………………………………….; Por el ORIENTE: ……………………………….; y Por el OCCIDENTE: ……………………………..
TÍTULO II. TÉRMINO Y VALOR DEL CANON
CLÁUSULA TERCERA. TÉRMINO Y VIGENCIA. El término de duración del presente contrato es de DOCE (12) MESES, que inician el ……………… de ………….. de ……………………….. y finalizan el ……….. de …………. de …………………………..
CLÁUSULA CUARTA. PRÓRROGA. Si se acordare prorrogar el contrato, la prórroga deberá pactarse por escrito por voluntad de ambas partes, estipulando el nuevo canon, plazo, lugar de pago y demás cláusulas adicionales. La tácita reconducción de que trata el artículo 2014 del Código Civil queda expresamente limitada a períodos de un (1) mes.
CLÁUSULA QUINTA. PRECIO Y FORMA DE PAGO.
- Canon de Arrendamiento: El precio de la renta mensual es la suma de ………………………………….. PESOS MONEDA CORRIENTE ($…………………).
- Forma de Pago: El canon será pagadero en mesadas anticipadas dentro de los primeros CINCO (5) DÍAS de cada período mensual al ARRENDADOR o a su orden, en la ………………………………. de ………., o en el sitio que el ARRENDADOR establezca por escrito. Si el pago se realiza con cheque que resulte sin fondos, el recibo expedido carecerá de valor.
CLÁUSULA SEXTA. INCREMENTO DEL CANON. El precio del canon de arrendamiento se aumentará en el ………….. POR CIENTO (……%) cada doce (12) meses de ejecución del contrato, a partir de la fecha de su firma.
TÍTULO III. OBLIGACIONES DE LAS PARTES Y CONDICIONES
CLÁUSULA SÉPTIMA. DESTINACIÓN. El ARRENDATARIO se compromete a utilizar el inmueble exclusivamente para: (i) CUARTO FRÍO, para almacenamiento de productos lácteos, conservas, carnes y afines; (ii) OFICINA, para asuntos relacionados con la administración y comercio de los productos del cuarto frío; y (iii) PARQUEADERO, para la guarda de un (1) vehículo.
CLÁUSULA OCTAVA. SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS. Los servicios públicos de Acueducto y Alcantarillado, Energía Eléctrica y Línea Telefónica No. ………. estarán a cargo del ARRENDATARIO. En caso de desconexión o suspensión por omisión en el pago, la reinstalación será por cuenta exclusiva del ARRENDATARIO, quien además resarcirá al ARRENDADOR cualquier perjuicio. Si el ARRENDADOR realiza el pago de servicios correspondientes al ARRENDATARIO, podrá exigirlos por vía ejecutiva con la simple presentación de los comprobantes. El ARRENDATARIO entregará las instalaciones en perfecto estado de funcionamiento y conservación a la terminación del contrato.
PARÁGRAFO PRIMERO (Instalaciones): El ARRENDATARIO declara recibir las cañerías, desagües, redes eléctricas, de acueducto y alcantarillado, y el sistema de refrigeración y congelación en buen estado, y será responsable ante las empresas respectivas por la violación de sus reglamentos y por los daños que pudiere causar en las instalaciones o aparatos.
CLÁUSULA NOVENA. IMPUESTOS Y PATENTES. El ARRENDATARIO pagará los impuestos de Industria y Comercio, patentes de funcionamiento, patentes de sanidad y demás requisitos y sus renovaciones, mientras tenga el inmueble a su cargo. Los impuestos y derechos que cause este contrato estarán a cargo del ARRENDATARIO.
CLÁUSULA DÉCIMA. ALMACENAMIENTO DE PRODUCTOS. El ARRENDATARIO se compromete a almacenar en el Cuarto Frío productos previamente embalados o sellados en envases idóneos. El ARRENDATARIO se responsabiliza del contenido declarado al momento del recibo y no comprometerá al ARRENDADOR en ninguna forma penal o civil.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMERA. SUBARRIENDO Y CESIÓN. El ARRENDATARIO no podrá subarrendar el inmueble ni ceder el contrato sino de conformidad con los términos del artículo 523 del Código de Comercio. Se considera lesivo de los derechos del ARRENDADOR subarrendar o usar el bien para un objeto diferente al acordado.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA. REPARACIONES Y MEJORAS. El ARRENDATARIO se obliga a efectuar las reparaciones locativas y aquellas necesarias por hechos propios o de sus dependientes. Le queda absolutamente prohibido ejecutar mejoras sin previa autorización escrita del ARRENDADOR. En caso de hacerlas, el ARRENDADOR podrá solicitar que las retire o perderlas a su favor, sin derecho a reclamar suma alguna.
CLÁUSULA DÉCIMA TERCERA. INSPECCIÓN. El ARRENDATARIO permitirá en cualquier tiempo las visitas del ARRENDADOR o sus representantes para constatar el estado y conservación del inmueble.
CLÁUSULA DÉCIMA CUARTA. DAÑOS Y PERJUICIOS. El ARRENDATARIO pagará los daños y perjuicios ocasionados al local o al inmueble en su conjunto por incendio, inundaciones o cualquier otra causa atribuible a su culpa o dolo.
CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA. RESTITUCIÓN Y ENTREGA. El ARRENDATARIO restituirá el inmueble al ARRENDADOR a la terminación del contrato en el mismo estado en que lo recibe, salvo el deterioro natural. El ARRENDADOR podrá negarse a recibir el inmueble si existen requisitos pendientes de cumplimiento por parte del ARRENDATARIO, en cuyo caso el canon y la responsabilidad subsistirán. En caso de abandono, el ARRENDATARIO autoriza al ARRENDADOR a ocupar el inmueble sin orden judicial para salvaguardarlo.
CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA. CESIÓN DE DERECHOS POR EL ARRENDADOR. El ARRENDADOR podrá transferir sus derechos a un tercero (CESIONARIO), obligándose el ARRENDATARIO a cumplir sus obligaciones con el CESIONARIO desde la fecha en que se le comunique por escrito.
CLÁUSULA DÉCIMA SÉPTIMA. PRIMA COMERCIAL O GOODWILL. En ningún caso el ARRENDATARIO podrá pedir al ARRENDADOR prima comercial o goodwill por la acreditación del establecimiento comercial.
CLÁUSULA DÉCIMA OCTAVA. EXPEDICIÓN DE RECIBOS DE PAGO. El ARRENDADOR se compromete a expedir un recibo de pago al ARRENDATARIO en el momento de la cancelación de la renta y los servicios públicos.
TÍTULO IV. INCUMPLIMIENTO Y CLÁUSULAS PENALES
CLÁUSULA DÉCIMA NOVENA. CONSTITUCIÓN EN MORA. El ARRENDATARIO, por el hecho de no cumplir con el pago de la RENTA PACTADA en los términos convenidos, quedará constituido en mora sin necesidad de los requerimientos a que se refiere el artículo 2035 del C.C., a los cuales renuncia expresamente.
CLÁUSULA VIGÉSIMA. CLÁUSULA PENAL POR INCUMPLIMIENTO. El incumplimiento o violación de cualesquiera de las obligaciones por parte del ARRENDATARIO lo constituirá en deudor del ARRENDADOR por la suma de ………………………………….. PESOS MONEDA CORRIENTE ($………………………………..) a título de pena, sin menoscabo del cobro de la renta y de los perjuicios.
CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMERA. MÉRITO EJECUTIVO. Esta cláusula penal prestará mérito ejecutivo. El ARRENDATARIO renuncia expresamente a la presentación para el pago, a los requerimientos de Ley, y a oponerse a la cesación del arriendo mediante la caución establecida en el artículo 2035 del Código Civil.
CLÁUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA. TERMINACIÓN POR INCUMPLIMIENTO. El incumplimiento de las obligaciones del ARRENDATARIO dará derecho al ARRENDADOR para resolver el contrato y exigir la entrega inmediata del inmueble sin necesidad de desahucio ni de los requerimientos previstos en la ley.
TÍTULO V. NOTIFICACIONES Y FIRMAS
CLÁUSULA VIGÉSIMA TERCERA. LUGAR PARA RECIBIR NOTIFICACIONES JUDICIALES O EXTRAJUDICIALES. Las partes señalan las siguientes direcciones para recibir notificaciones, las cuales conservarán plena validez hasta que no se informe el cambio a la otra parte por el servicio postal autorizado:
- ARRENDADOR: ……………………………………………………………….. de la ciudad de ……………………
- ARRENDATARIO: ……………………………………………………………….. de la ciudad de ……………………
En constancia, se firma por las partes contratantes, ante testigos, en …………………… a los …………….. del mes del año ………………, en dos (2) ejemplares de igual valor.
EL ARRENDADOR …………………………………………………. C. C. No…………… de ………………….
EL ARRENDATARIO …………………………………………………. C. C. No. …………….. de ………………..
TESTIGOS ………………………………………………….. C. C. No. ……………………………………..
Guía paso a paso para diligenciar el contrato de arrendamiento comercial
Esta guía le ayudará a completar los espacios en blanco del formato de manera precisa, asegurando la validez y claridad del acuerdo.
I. Encabezado y presentación de las partes
Esta sección establece quiénes son las partes que firman y la fecha del acuerdo.
| Campo a Llenar | Instrucciones Claras |
| Ciudad y fecha del contrato | Escriba la ciudad donde se firma el contrato y la fecha exacta de la firma (Día, Mes y Año). |
| Arrendador | Escriba el Nombre Completo del propietario del inmueble, seguido de su número de Cédula de Ciudadanía (C.C.) y el lugar de expedición del documento. |
| Arrendatario | Escriba el Nombre Completo de la persona o empresa que va a tomar el inmueble en arriendo, seguido de su número de Cédula de Ciudadanía (C.C.) o N.I.T. y el lugar de expedición/registro. |
II. Título i. Objeto y descripción del inmueble
Aquí se define qué se arrienda, dónde está y cuáles son sus límites.
| Cláusula | Campo a Llenar | Instrucciones Claras |
| Cláusula segunda (descripción) | Área y dimensiones | Indique las medidas exactas del área que se está arrendando (el Cuarto Frío, la Oficina y el Parqueadero). Debe especificar el metraje o las dimensiones en centímetros de fondo y frente. |
| Dirección | Escriba la dirección completa y exacta del inmueble objeto de arriendo. | |
| Linderos generales | Transcriba los linderos (límites) del predio de mayor extensión tal como aparecen en la Escritura Pública o en el Certificado de Tradición del bien. No olvide diligenciar el número de Escritura, la fecha y la Notaría correspondiente. | |
| Linderos específicos | Indique los linderos exactos del área que se está arrendando (los límites del Cuarto Frío, Oficina y Parqueadero) dentro del predio general. |
III. Título ii. Término y valor del canon
Esta sección es fundamental para establecer cuánto se paga y por cuánto tiempo.
| Cláusula | Campo a Llenar | Instrucciones Claras |
| Cláusula tercera (término) | Fechas de inicio y finalización | Escriba la fecha exacta (día, mes y año) en que el contrato comienza y la fecha en que finaliza, la cual debe ser 12 meses después, dado que el término es de DOCE (12) MESES. |
| Cláusula quinta (precio) | Canon de arrendamiento | Escriba la cifra del canon mensual en letras y, entre paréntesis, la cifra en números (M/cte. o Moneda Corriente). |
| Lugar de pago | Indique el lugar donde se debe realizar el pago de la renta (ej. la cuenta de ahorros No. XXXXXX del Banco XXXX, o la dirección de la oficina del Arrendador). | |
| Cláusula sexta (incremento) | Porcentaje de aumento | Indique el porcentaje de aumento anual del canon en número (ej. 10) y luego el mismo porcentaje en letras (ej. Diez). Por lo general, se utiliza un porcentaje anual basado en el IPC o en un acuerdo de las partes. |
IV. Título iii. Obligaciones de las partes y condiciones
Aquí solo hay un campo que debe diligenciarse para completar una obligación.
| Cláusula | Campo a Llenar | Instrucciones Claras |
| Cláusula octava (servicios públicos) | Línea telefónica no. | Escriba el número de línea telefónica asociada al inmueble. Si el servicio no existe o no aplica, puede escribir «N/A» o «No Aplica». |
| Cláusula décima quinta (entrega) | Fecha de entrega (inicial) | Diligencie el día, mes y año de entrega. Generalmente, es la misma fecha de inicio del contrato. |
V. Título iv. Incumplimiento y cláusulas penales
Esta sección establece las consecuencias económicas por incumplimiento.
| Cláusula | Campo a Llenar | Instrucciones Claras |
| Cláusula vigésima (cláusula penal) | Valor de la pena | Escriba la cifra que el ARRENDATARIO deberá pagar al ARRENDADOR en caso de incumplimiento (título de pena). Diligencie el valor en letras y, entre paréntesis, en números. |
VI. Título v. Notificaciones y firmas
Esta es la sección de cierre y legalización del documento.
| Cláusula | Campo a Llenar | Instrucciones Claras |
| Cláusula vigésima tercera (notificaciones) | Dirección del arrendador | Escriba la dirección actual y completa donde el ARRENDADOR recibirá notificaciones judiciales o extrajudiciales. |
| Dirección del arrendatario | Escriba la dirección actual y completa donde el ARRENDATARIO recibirá notificaciones. | |
| Cierre y firmas | Lugar y fecha de firma | Diligencie la ciudad y la fecha (día, mes y año) en que se está firmando el contrato. |
| Espacios de firma | Todas las partes (ARRENDADOR, ARRENDATARIO y TESTIGOS) deben firmar el documento, y se debe anotar su número de Cédula de Ciudadanía debajo de cada firma. |
💡 Consejos adicionales (muy importante)
- Diligenciamiento limpio: Use tinta de un solo color (preferiblemente azul o negra) y asegúrese de que la letra sea legible. Evite tachones o enmiendas.
- Anexos y fotocopias: Anexe copia de los documentos de identidad de todas las partes y un Inventario Detallado del inmueble que ambas partes deben firmar.
- Renovación y código de comercio: Tenga en cuenta que este es un contrato comercial y se rige por el Código de Comercio (Artículos 518 a 524).
- Autenticación: Se recomienda firmar el contrato en una Notaría y autenticar las firmas para darle mayor valor probatorio al documento.
Conclusión:
El Contrato de Arrendamiento de Cuarto Frío no es solo un trámite, es una póliza de seguridad para tu negocio. Usar un formato de arriendo de espacios frigoríficos genérico es como conducir sin seguro: no pasa nada hasta que pasa. Asegúrate de que tu minuta contemple la especificidad de la temperatura, el mantenimiento del equipo de enfriamiento y la responsabilidad energética. Invertir tiempo en este documento te ahorrará una fortuna en arbitrajes o, peor aún, en mercancía perdida. ¡Mejor prevenir que lamentar!
