Comprar o vender un inmueble puede ser una operación compleja, especialmente si el comprador no cuenta con todo el dinero en efectivo. En estos casos, una compraventa con hipoteca a favor de un tercero puede ser la solución. Este formato permite adquirir una propiedad, dejando como garantía el mismo bien a favor de quien presta el dinero.
Si estás pensando en financiar una compra de vivienda o invertir en un bien inmueble, este modelo puede ofrecerte seguridad jurídica, claridad entre las partes y respaldo ante posibles incumplimientos.
¿Qué es la Compraventa con Hipoteca a Favor de un Tercero?
La compraventa con hipoteca a favor de un tercero es un contrato mediante el cual se vende un inmueble y, simultáneamente, el comprador constituye una hipoteca sobre ese mismo bien para garantizar un préstamo otorgado por un tercero. Ese tercero, que no participa directamente en la compraventa como parte vendedora o compradora, actúa como acreedor hipotecario.
Este tipo de contrato es común cuando el comprador no tiene el dinero completo para adquirir el bien y necesita financiación de una persona diferente al vendedor. A través del formato de compraventa con hipoteca, el acreedor recibe una garantía real sobre el inmueble, lo que brinda seguridad en caso de que el deudor incumpla el pago del crédito.
¿Cuál es la utilidad que tiene este formato?
La principal utilidad de este modelo de contrato es permitir una transacción inmobiliaria segura y financiada sin necesidad de acudir a un banco. Es especialmente útil en acuerdos entre particulares o cuando un familiar o inversionista desea prestar dinero para la compra de una propiedad.
Además, esta minuta formaliza de forma simultánea la transferencia del bien y la constitución de la hipoteca, lo que evita trámites duplicados o confusiones legales. También sirve para proteger los intereses del acreedor, ya que su derecho queda registrado en la escritura y en la matrícula inmobiliaria del predio.
Casos en que se debe utilizar este formato
El formato de compraventa con hipoteca a favor de un tercero debe usarse cuando hay tres elementos presentes: un vendedor, un comprador y un financiador externo. Es común en los siguientes escenarios:
- Cuando el comprador consigue un préstamo de un tercero para pagar parte o la totalidad del inmueble y desea respaldarlo con el bien que está adquiriendo.
- Cuando el acreedor quiere tener una garantía real sobre un inmueble sin necesidad de ser parte del contrato de compraventa directamente.
También se utiliza en compraventas entre familiares o socios, donde una de las partes financia la operación a través de un préstamo garantizado con hipoteca. Este contrato es legalmente válido y puede ser protocolizado ante notario, permitiendo además su inscripción ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Ejemplo de compraventa de inmueble hipotecado a favor de un tercero
COMPARECENCIA
Comparecieron los señores ___________________ y ___________________, ambos mayores de edad, vecinos de esta ciudad e identificados como aparece al pie de sus respectivas firmas, quienes manifiestan tener sociedad conyugal vigente. Actúan en calidad de vendedor(a) y comprador(a), respectivamente, y declaran que han celebrado un contrato de compraventa de bien inmueble, cuyas cláusulas se detallan a continuación:
PRIMERA: Objeto del contrato
El(la) señor(a) ___________________ transfiere a título de venta real y efectiva, a favor del(la) señor(a) ____________, el derecho de dominio y posesión que ejerce sobre el siguiente bien inmueble:
Una casa de habitación con el lote de terreno donde está construida, ubicada en esta ciudad, con una extensión aproximada de ___________ () metros cuadrados, identificada con Registro Catastral No. _______________, ubicada en la calle ______ número ________, y delimitada así:
- Norte: con el número ______ de la misma calle.
- Sur: con el número ________ de la misma calle.
- Oriente: con la calle ______.
- Occidente: con la carrera _______.
SEGUNDA: Precio de la venta
El precio convenido para la venta del inmueble es de ____________________ ($______________), suma que el(la) vendedor(a) declara haber recibido en su totalidad a satisfacción por parte del(la) comprador(a).
TERCERA: Título de propiedad del vendedor(a)
El(la) vendedor(a) declara haber adquirido el inmueble en su estado civil actual, mediante compraventa realizada a ________________________, conforme a la Escritura Pública No. _______ del _______ (fecha), otorgada en la Notaría ___________ de este círculo, inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de esta ciudad bajo el folio de Matrícula Inmobiliaria No. _______________.
CUARTA: Saneamiento del bien
El(la) vendedor(a) garantiza que el inmueble se encuentra libre de censo, hipoteca, embargo, pleito pendiente, demanda civil registrada, arrendamiento, anticresis, patrimonio de familia inembargable constituido por escritura pública, condiciones resolutorias, limitaciones al dominio y, en general, de cualquier gravamen. No obstante, se compromete a responder por el saneamiento legal del bien en los términos de la ley.
QUINTA: Entrega del inmueble
Desde la fecha de suscripción de esta escritura, el(la) vendedor(a) hace entrega real y material del inmueble al(la) comprador(a), junto con todos sus usos, costumbres y servidumbres legales, sin reserva ni limitación alguna, en el estado actual del bien. Se incluye dentro de la venta el derecho a la línea telefónica No. ___________ con su respectivo aparato.
ACEPTACIÓN DEL COMPRADOR(A)
El(la) comprador(a) _, mayor de edad y de condiciones civiles ya mencionadas, declara:
a) Que acepta en su integridad esta escritura y la compraventa contenida en ella, por considerarla satisfactoria.
b) Que ya se encuentra en posesión tranquila y pacífica del inmueble adquirido.
c) Que mediante esta escritura pública se constituye como deudor(a) del(la) señor(a) ___________________ por la suma de ___________________ ($), la cual se compromete a pagar en un plazo improrrogable de _____ () meses contados desde la fecha de hoy.
d) Que para garantizar el pago de dicha suma y los intereses pactados, además de su responsabilidad personal, constituye Hipoteca Especial de Primer Grado sobre el inmueble objeto de esta escritura. Reconoce y paga al(la) acreedor(a) un interés mensual del ________% (__%), por anticipado, dentro de los primeros ____ días de cada mes.
e) Que si incurre en mora de más de ______ meses en el pago de los intereses pactados, el(la) acreedor(a) podrá exigir el pago inmediato de la deuda, sin necesidad de requerimiento ni constitución en mora, y podrá ejercer las acciones legales correspondientes.
f) Que en caso de proceso ejecutivo para el cobro de la deuda e intereses, los gastos procesales y honorarios del abogado encargado de la gestión serán a cargo del(la) deudor(a).
g) Que los gastos derivados de la cancelación de esta hipoteca estarán a cargo del(la) deudor(a).
ACEPTACIÓN DEL ACREEDOR(A)
Comparece el(la) señor(a) ___________________, de sexo _____________, estado civil ______________, mayor de edad, vecino(a) de esta ciudad, identificado(a) con la cédula de ciudadanía No. ______________ expedida en ______________, y manifiesta:
a) Que acepta la hipoteca que se constituye a su favor mediante esta escritura, por considerarla conforme.
b) Que se reserva el derecho de ceder este título a quien considere, sin necesidad de notificación alguna.
FIRMAS DE LOS COMPARECIENTES
_______________________________ _______________________________
C.C. No. _______________ de __________ C.C. No. _______________ de __________
C.C. No. _______________ de __________
L.M. No. _______________ – Distrito
Guía para diligenciar el formato de compraventa de inmueble
✅ 1. Datos de los Comparecientes
Debes diligenciar:
- Nombres completos del vendedor y comprador.
- Edad (mayores de edad).
- Ciudad de residencia (generalmente donde está el bien).
- Cédula de ciudadanía y lugar de expedición de cada uno.
📌 Ejemplo:
Comparecieron Carlos Pérez Gómez y Marta Rodríguez López, ambos mayores de edad, vecinos de Medellín…
✅ 2. Cláusula Primera: Identificación del Inmueble
Debes incluir:
- Nombre completo del vendedor y del comprador.
- Tipo de inmueble (casa, apartamento, lote, finca, etc.).
- Dirección exacta del inmueble.
- Área aproximada en metros cuadrados (con número y letras).
- Registro Catastral (número único).
- Linderos (norte, sur, oriente y occidente).
📌 Ejemplo:
Una casa ubicada en la calle 25 No. 45-33, con un área aproximada de 120 (ciento veinte) m², Registro Catastral No. 123456789, alinderada así: Por el norte con el inmueble No. 45-35; por el sur con el No. 45-31…
✅ 3. Cláusula Segunda: Precio de la Venta
Indicar:
- Valor total en letras y números.
- Confirmar que el vendedor ha recibido el dinero a satisfacción.
📌 Ejemplo:
La suma de ciento ochenta millones de pesos ($180.000.000).
✅ 4. Cláusula Tercera: Título de Propiedad
Señala:
- Nombre del anterior propietario.
- Número de escritura pública.
- Fecha del otorgamiento.
- Notaría correspondiente.
- Número de matrícula inmobiliaria.
📌 Ejemplo:
La escritura pública No. 2123 del 5 de julio de 2020, otorgada en la Notaría 10 de Medellín, matrícula inmobiliaria No. 010-123456.
✅ 5. Cláusula Cuarta: Saneamiento del Bien
No requiere datos adicionales. Confirma que el bien está libre de gravámenes. Solo debes leer y confirmar que es cierto.
✅ 6. Cláusula Quinta: Entrega del Inmueble
Incluye:
- Fecha de entrega (generalmente la misma de la firma).
- Número de línea telefónica incluida, si aplica.
📌 Ejemplo:
Línea telefónica No. 6041234567 con su respectivo aparato.
✅ 7. Aceptación del Comprador
Se deben completar los siguientes datos:
a. Nombre del comprador.
c. Nombre del acreedor (si hay préstamo).
d. Tasa de interés mensual pactada (%).
e. Número de meses de mora para que se exija el pago anticipado.
g. Plazo del crédito (en meses).
📌 Ejemplo:
Se constituye deudor por la suma de $50.000.000, a pagar en 24 meses, con interés del 1,5% mensual, vencimiento anticipado si hay mora de 3 meses.
✅ 8. Aceptación del Acreedor
Completa:
- Nombre del acreedor.
- Sexo y estado civil.
- Cédula y lugar de expedición.
📌 Ejemplo:
Juan Sebastián López, masculino, soltero, cédula 98.765.432 expedida en Medellín.
✅ 9. Firmas de Comparecientes
Debe firmar:
- El(la) vendedor(a).
- El(la) comprador(a).
- El(la) acreedor(a) si se constituye hipoteca.
Junto a cada firma debe estar:
- Nombre completo.
- Número de cédula.
- Lugar de expedición.
- En caso del acreedor, también el número de la tarjeta profesional del abogado si se incluye.
⚠️ Recomendaciones Finales
- El contrato debe firmarse ante notario público.
- Verifica que el inmueble esté registrado y sin afectaciones legales.
- Conserva copias de recibos de pago, certificados de libertad y tradición y avalúo.
- La hipoteca debe inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Conclusión
La compraventa con hipoteca a favor de un tercero es una herramienta legal eficiente que permite financiar la compra de un inmueble con el respaldo de una garantía real. Su utilidad radica en que facilita acuerdos entre particulares y protege tanto al comprador como al acreedor. Este formato debe utilizarse cuando interviene un tercero que otorga el crédito, y se recomienda que sea formalizado mediante escritura pública e inscrito debidamente.
