La compraventa de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal requiere un contrato bien estructurado que garantice los derechos y obligaciones de ambas partes. Utilizar un formato de compraventa de inmueble propiedad horizontal adecuado es esencial para evitar errores y asegurar una transacción legalmente válida. En este artículo, encontrarás una guía detallada sobre su contenido, utilidad y en qué casos debe utilizarse.
¿Qué es el formato de compraventa de inmueble propiedad horizontal?
El formato de compraventa de inmueble propiedad horizontal es un documento legal mediante el cual una persona (vendedor) transfiere la propiedad de un inmueble a otra (comprador), especificando términos y condiciones. Este contrato se usa exclusivamente para bienes inmuebles dentro de conjuntos residenciales, edificios o cualquier otro tipo de propiedad sometida al régimen de propiedad horizontal.
Este modelo incluye datos esenciales como la identificación de las partes, la descripción del inmueble, el precio de venta, la forma de pago y las condiciones de entrega. Además, contempla el cumplimiento de las normas del reglamento de propiedad horizontal y otras disposiciones legales aplicables.
Utilidad del formato de compraventa de inmueble propiedad horizontal
Utilizar este modelo de contrato permite formalizar la transferencia de la propiedad con plena validez legal. Su principal utilidad es garantizar que ambas partes cumplan con los acuerdos establecidos, evitando futuros inconvenientes.
Además, esta minuta de compraventa sirve como prueba del negocio jurídico ante notarios y entidades de registro. También protege al comprador asegurando que el inmueble no tenga limitaciones de dominio o gravámenes ocultos, lo que da mayor seguridad en la transacción.
Casos en que se debe utilizar este formato
Este contrato debe usarse siempre que se realice una venta de un bien inmueble dentro de un conjunto residencial, edificio de apartamentos o cualquier predio bajo el régimen de propiedad horizontal. Es especialmente necesario en los siguientes casos:
- Compraventa entre particulares: Cuando un propietario decide vender su inmueble a otra persona sin intermediarios.
- Compraventa con hipoteca: Si el inmueble tiene un crédito vigente, es fundamental incluir cláusulas sobre su cancelación o traspaso.
- Cesión de derechos: Cuando se transfiere la propiedad antes de la escrituración definitiva.
- Venta de inmuebles nuevos: En la compra de apartamentos o unidades en proyectos inmobiliarios.
En todos estos casos, este formato ayuda a formalizar la transacción y asegurar que el comprador asuma los derechos y deberes del régimen de propiedad horizontal.
Modelo de compraventa de inmueble con propiedad horizontal
Otorgantes, comparecientes con minuta:
1.- (nombre del vendedor) ……
varón/ mujer colombiana, mayor de edad, domiciliado y residente en esta ciudad e identificado con la cédula de ciudadanía …………..expedida en…….. de estado civil soltero (sin/ con unión marital de hecho o casado con sociedad conyugal, vigente, disuelta sin/ liquidada), quien se denominará EL VENDEDOR, …..
2.- (nombre del comprador), mujer/ varón, colombiano, mayor de edad, domiciliado y residente en esta ciudad e identificado con la cédula de ciudadanía número ………………. Expedida en………………de estado civil soltero sin/ con unión marital de hecho (o casado con sociedad conyugal…) quienes se denominarán (Él) (LA) (LOS) COMPRADORES y declararon: …….
PRIMERA. – Objeto – EL VENDEDOR es titular del derecho de dominio y la posesión real y material que tiene y ejerce sobre ………………………………..
(descripción del inmueble objeto de la venta por número en el edificio, dirección, ubicación, linderos, área número de matrícula Inmobiliaria, linderos especiales de cada unidad y los linderos generales del edificio o inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal ) ————————————————————————– A este inmueble le corresponde el Folio de Matrícula Inmobiliaria número ………… (transcribir número correspondiente) de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de …………… ( oficina a la cual corresponde el inmueble ) y la Cédula Catastral: ( transcribir numero correspondiente)
Parágrafo: régimen de propiedad separada u horizontal
El (conjunto, edifico, condominio, centro comercial, etc. ) del que forma parte la Unidad de Propiedad Separada objeto de compraventa, fue sometido al Régimen de Propiedad Horizontal con el lleno de los requisitos legales, según Escritura número ( ) de fecha (día, mes y año)……….. Otorgada en la Notaría ( )de ……. (ciudad)debidamente inscrita, cuya parte pertinente se anexa. —————- (Se debe mencionar la escritura que somete al régimen de propiedad horizontal, sus reformas, aclaraciones, modificaciones, adiciones, etc)
Segunda: Tradición del inmueble de propiedad horizontal:
EL VENDEDOR, adquirió por compra (Nombre de la persona a quien el vendedor le adquirió el inmueble) mediante escritura número ( ), fecha (día, mes y año) de la notaria ( ) de….. (ciudad), debidamente inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, bajo el folio de matrícula inmobiliaria número …………… (transcribir número correspondiente).——–
(es esta cláusula se debe mencionar que el inmueble(s) fue adquirido por el vendedor, detallando mediante que escritura o acto, v. gracia sentencia; si hubo aclaraciones, modificaciones adiciones, etc.).
Tercero: Venta del predio
EL VENDEDOR transfiere a título de venta y enajenación efectiva la totalidad del derecho de dominio y posesión real y material que tiene y ejerce sobre: (descripción del inmueble objeto de la venta por su dirección y ubicación), mencionado y alinderado en la Cláusula PRIMERA – Objeto a favor de:——————————————
1.- (nombre del comprador) ………….., identificado con la cédula de ciudadanía expedida en …………………..
Cuarto: Precio de inmueble
(valor en letras y números) que EL VENDEDOR declara haber recibido de LOS COMPRADORES a su entera satisfacción, a la firma de la escritura ( o discriminar en forma precisa la forma de pago, si hay lugar a ello)—–
Quinto: varios (completar los puntos suspensivos del modelo de contrato de compraventa de inmueble propiedad horizontal)
a. Garantía. – El inmueble vendido se encuentra libre de toda clase de gravámenes y limitaciones del dominio y/o de la posesión real y material y en todo caso, EL VENDEDOR se obliga a salir al saneamiento de lo vendido, sin reserva ni limitación alguna, conforme a la Ley….
(Si sobre el inmueble está constituida una hipoteca o cualquier limitación que no impida su venta así deberá indicarse)…
b. Cuerpo Cierto. – No obstante, la cabida, descripción y linderos señalados, la venta se hace como cuerpo cierto. La venta incluye los derechos sobre las líneas telefónicas números: …….
c.- Entrega. – En la fecha EL VENDEDOR ratifica la posesión que ejercen LOS COMPRADORES con base en la entrega real y material que ya se les hizo ( o la fecha en cuál la entrega material se realizará) ….
d. Gastos: Impuesto de Retención en la Fuente a cargo de EL VENDEDOR, gastos notariales por partes iguales; el Registro por cuenta de LOS COMPRADORES (o según lo pacten las partes) .
Presentes LOS COMPRADORES, (nombre completo de los compradores), de las condiciones civiles ya anotadas, declaran:…
a.-) Que aceptan totalmente las declaraciones contenidas en la presente escritura y en Especial la venta que se hace a su favor…
b.-) Que aceptan a su entera satisfacción el inmueble conforme a los términos señalados en este instrumento…
c.-) Que se somete a cumplir el Reglamento de propiedad Horizontal a que está sometido el inmueble que adquiere….
Guía para Llenar el Modelo de Compraventa de Inmueble con Propiedad Horizontal
Llenar correctamente un contrato de compraventa de inmueble con propiedad horizontal es fundamental para garantizar la seguridad jurídica de la transacción. En esta guía, te explicamos cómo completar cada sección del formato, asegurando que el documento refleje con precisión los términos acordados entre comprador y vendedor.
1. Identificación de las partes (Otorgantes, Comparecientes con Minuta)
Vendedor
- Nombre completo del vendedor.
- Género (varón/mujer).
- Nacionalidad y edad.
- Domicilio y ciudad de residencia.
- Número de cédula de ciudadanía y ciudad de expedición.
- Estado civil (soltero, casado, con unión marital de hecho). Si es casado, indicar si la sociedad conyugal está vigente, disuelta o liquidada.
Ejemplo:
Juan Pérez López, varón, colombiano, mayor de edad, domiciliado y residente en Bogotá, identificado con la cédula de ciudadanía 1.234.567 expedida en Bogotá, de estado civil casado con sociedad conyugal vigente.
Comprador
- Nombre completo del comprador.
- Género (varón/mujer).
- Nacionalidad y edad.
- Domicilio y ciudad de residencia.
- Número de cédula de ciudadanía y ciudad de expedición.
- Estado civil (soltero, casado, con unión marital de hecho).
Ejemplo:
María Gómez Rodríguez, mujer, colombiana, mayor de edad, domiciliada y residente en Medellín, identificada con la cédula de ciudadanía 8.765.432 expedida en Medellín, de estado civil soltera.
2. Objeto del contrato (Descripción del inmueble)
Aquí se debe detallar el inmueble vendido, incluyendo:
- Número de unidad dentro del edificio.
- Dirección completa.
- Ubicación en la ciudad.
- Linderos específicos de la unidad.
- Área total del inmueble.
- Número de matrícula inmobiliaria.
- Linderos generales del edificio en régimen de propiedad horizontal.
- Número de cédula catastral.
Ejemplo:
El inmueble objeto de la presente compraventa es el apartamento 301, ubicado en la Carrera 15 No. 100-50, Bogotá, Colombia. Se encuentra en el edificio Torre Real, sometido al régimen de propiedad horizontal. Su área total es de 80 metros cuadrados y cuenta con la matrícula inmobiliaria número 50C-123456 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá.
3. Régimen de Propiedad Horizontal
Aquí se debe incluir la información de la escritura pública que sometió el inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal:
- Nombre del edificio o conjunto residencial.
- Número de la escritura pública.
- Fecha de la escritura.
- Notaría donde fue otorgada.
- Ciudad de registro.
Ejemplo:
El edificio Torre Real, del que hace parte el inmueble objeto de compraventa, fue sometido al Régimen de Propiedad Horizontal mediante Escritura Pública número 2456, otorgada el 15 de marzo de 2010 en la Notaría 12 de Bogotá.
4. Tradición del Inmueble
En esta cláusula se detalla cómo el vendedor adquirió el inmueble, mencionando:
- Nombre del anterior propietario.
- Número de escritura de compraventa.
- Fecha de la escritura.
- Notaría donde se otorgó.
- Ciudad de registro.
- Número de folio de matrícula inmobiliaria.
Ejemplo:
EL VENDEDOR adquirió el inmueble mediante compra a Carlos Ramírez Pérez, según Escritura Pública número 1789, otorgada el 20 de agosto de 2015 en la Notaría 8 de Bogotá, debidamente inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos bajo el folio de matrícula inmobiliaria número 50C-123456.
5. Venta del Inmueble
Aquí se formaliza la transferencia de propiedad, indicando:
- Nombre del comprador.
- Número de cédula de ciudadanía.
- Dirección del inmueble vendido.
Ejemplo:
EL VENDEDOR transfiere a título de venta y enajenación efectiva la totalidad del derecho de dominio y posesión sobre el inmueble ubicado en Carrera 15 No. 100-50, apartamento 301, Bogotá, a favor de:
María Gómez Rodríguez, identificada con la cédula de ciudadanía 8.765.432 expedida en Medellín.
6. Precio del Inmueble y Forma de Pago
Se debe indicar:
- Valor del inmueble en letras y números.
- Forma de pago (de contado, financiación, pagos parciales, etc.).
Ejemplo:
El precio del inmueble es de Trescientos cincuenta millones de pesos colombianos ($350.000.000 COP), suma que EL VENDEDOR declara haber recibido a su entera satisfacción de LOS COMPRADORES en el momento de la firma de la escritura.
Si hay pagos diferidos:
El precio del inmueble es de $350.000.000 COP, de los cuales LOS COMPRADORES entregan $200.000.000 al momento de la firma y el saldo restante será cancelado mediante transferencia bancaria antes del 30 de junio de 2025.
7. Cláusulas Adicionales
Aquí se completan las condiciones adicionales del contrato:
a) Garantía
Se indica si el inmueble tiene gravámenes o está libre de cargas.
Ejemplo:
EL VENDEDOR declara que el inmueble se encuentra libre de hipotecas, embargos o cualquier limitación del dominio, y se obliga a responder por el saneamiento en caso de reclamaciones futuras.
b) Cuerpo Cierto
Se establece que el comprador acepta el inmueble tal como está.
Ejemplo:
El comprador acepta el inmueble como cuerpo cierto, con su área y linderos, sin derecho a reclamaciones por diferencias en medidas.
c) Entrega del Inmueble
Se menciona la fecha de entrega.
Ejemplo:
EL VENDEDOR entrega la posesión real y material del inmueble a LOS COMPRADORES en la fecha de firma de la escritura.
d) Gastos de la Compraventa
Se indica quién asume los costos de impuestos, notaría y registro.
Ejemplo:
El impuesto de retención en la fuente será pagado por EL VENDEDOR. Los gastos notariales serán cubiertos en partes iguales por ambas partes. El costo del registro será asumido por LOS COMPRADORES.
8. Declaraciones Finales de los Compradores
Aquí los compradores confirman su aceptación del contrato y sus condiciones.
Ejemplo:
LOS COMPRADORES, María Gómez Rodríguez, declaran:
a) Que aceptan totalmente las condiciones de este contrato y la compraventa realizada.
b) Que reciben el inmueble en las condiciones pactadas, sin reclamaciones posteriores.
c) Que se comprometen a cumplir con el Reglamento de Propiedad Horizontal vigente en el edificio.
Conclusión
El formato de compraventa de inmueble propiedad horizontal es un documento clave para formalizar la compra de una propiedad en un edificio o conjunto residencial. Su correcta redacción asegura una transacción segura y libre de problemas legales.
Si vas a comprar o vender un inmueble bajo este régimen, asegúrate de usar una minuta que incluya todos los elementos esenciales y se ajuste a la normativa vigente. Además, contar con asesoría legal o notarial garantizará que el proceso se realice sin inconvenientes.
